נקודות זכות באוניברסיטה העברית: 3

תואר: מוסמך

היחידה האקדמית שאחראית על הקורס: מנהל עסקים

סמסטר: סמסטר ב'

שפת ההוראה: עברית

קמפוס: הר הצופים

מורה אחראי על הקורס (רכז): ד"ר איתי מוקוטוב

דוא"ל של המורה האחראי על הקורס: itay.mokotov@mail.huji.ac.il

שעות קבלה של רכז הקורס: בתאום מראש

מורי הקורס:
ד"ר איתי מוקוטוב

תאור כללי של הקורס:
קורס זה יתמקד במימון ובהשקעות נדל"ן.

סטודנטים ילמדו מושגים, תיאוריות, עקרונות, כלים ושיטות בתחומים שונים בתחום הנדל"ן בארץ ובעולם. הלימוד יעשה באמצעות מעבר על לימוד התיאוריה והפרקטיקה בנושאים הנלמדים בקורס, שיטות ניתוח אירוע (Case Study Analysis) המציג בעיות מן הפרקטיקה, ניתוח השוואתי בין סוגים שונים של מימון והשקעות בנדל"ן, וכן באמצעות הרצאות אורח בנושאים שונים.

מטרות הקורס:
הקורס יבחן ניתוח השקעות, החלטות מימון ושיטות אנליזה top down ו-bottom up הן ברמת המיקרו והן ברמת המאקרו. יבחנו גורמים מרכזיים בקבלת החלטות על מימון והשקעה בתחום הנדל"ן, בעיות השקעה שונות, סוגי מימון והשקעה שונים, הערכות שווי לנדל"ן, מתודולוגיות מימון פרויקטים לבניה, מימון פרויקטים קיימים בסוגי נכסים שונים. הקורס יעסוק בהיבטים התיאורטיים ובהיבטים הפרקטיים של תחום המימון וההשקעות בנדל"ן. הקורס ידגיש את הגישה כי שווי הנכס מהווה נדבך מרכזי בקבלת החלטות בתחום המימון וההשקעות בנדל"ן.

תוצרי למידה :
בסיומו של קורס זה, סטודנטים יהיו מסוגלים:
בסיום הקורס הסטודנטים יוכלו לנתח ולהבין לעומק איך לגשת לבעיות מימון והשקעה בתחום הנדל"ן.

דרישות נוכחות (%):
80

שיטת ההוראה בקורס: הרצאה בכיתה

רשימת נושאים / תכנית הלימודים בקורס:
מבוא למימון והשקעות נדל"ן -
o מושגים, הגדרות ומאפיינים בשוק הנדל"ן.
o הקשר בין שווקי הנדל"ן השונים לשווקים הפיננסיים.
o שווי הנכס ובחינת הכדאיות הכלכלית בהשקעה בנכס נדל"ן.
o סגנונות שונים בהשקעה בנדל"ן – יזום ופיתוח למול רכישה ואחזקה.

תיאוריות במימון ובהשקעות נדל"ן -
o נדל"ן כחלק מתיק השקעות - Modern Portfolio Theory.
o מודל להערכת שווי נכס מניב – CAP Rate.
o מודל הערכות שווי ובחינת הכדאיות הכלכלית בהשקעה בנכס נדל"ן.
o פיזור וסיכונים בהשקעות נדל"ן - Capital Asset Pricing Model.

מימון נדל"ן -
o סוגי אמורטיזציה במימון נדל"ן וחשיבותם
o מימון מבוסס שווי נכס למול מימון מבוסס תזרים מזומנים.
o שיקולי מאקרו במימון נדל"ן ושווי הנכס –

רגישות לריבית היוון
ציפיות לשינוי במחירי השכירות ומחירי הנכסים
השפעות שינויים בשיעור התפוסה על שיעור המימון
השפעת שוׄק מאקרו-כלכלי על מימון נכסים ומחיריהם - כניסת עבודה מהבית (Work from home) על שוק המשרדים, השפעת הקורונה על מימון ומחירי נדל"ן מסחרי ומלונאות, שינויים במחירי חומרי הגלם על עלויות בניה.
o שיקולי מיקרו במימון נדל"ן – זהות השוכר בנכס, גובה השכירות העתידית, כושר ספיגה, שיעור המימון, שיעור המינוף הכולל, רגישות הנחות המודל.
o השפעת מבנה המאזן במימון נדל"ן על הריבית – חוב, חוב נחות (Mezzanine), והשפעת המבנה על ההחזר הצפוי על ההון.
o מימון פרויקטאלי ומימון חברת נדל"ן – צד החברה וצד המממן.
o החלטות מימון לפי סוג הנכס – מגורים, משרדים, מסחרי וההבדלים ביניהם.
o מימון שלב הבניה (Construction Loans) – חוק המכר וערבויות רוכשים, כספים בנאמנות ובניה ללא כספי רוכשים.
o מימון דירות מגורים בדיור להשכרה והשפעת ה-CAP Rate.
o מינוף – יתרונות וחסרונות היזם בהיקף המינוף.
o סוגי לוחות סילוקין שונים והשפעתם על התשואה והסיכון.
o סיכונים המממן במימון נדל"ן.
o מימון נדל"ן - השפעת המינוף על התשואה הצפויה והסיכון בהשקעה בנדל"ן והשפעת המינוף על חברות נדל"ן והיקף המימון האופטימלי בהתאם לסוג הנדל"ן.

השקעות בנדל"ן -
o השקעה ישירה בנדל"ן מול השקעה בחברת נדל"ן – יתרונות וחסרונות.
o השקעה בנדל"ן לפי סוג הנכס וסוג העסקה.
o קרנות REIT וקרנות השקעה פרטיות בנדל"ן (Private Equity).
o שיקולי מיסוי בהשקעות נדל"ן.
o סיכוני שער חליפין בהשקעות הנדל"ן.

משכנתאות -
o שוק המשכנתאות בישראל – מאפיינים, רגולציה, סוגי לוחות סילוקין ומסלולי ריבית.
o Mortgage-Backed Securities ומשבר הסאב-פריים

שוק הנדל"ן בישראל (בכפוף לאילוצי זמן) -
o חברות מרכזיות בתחומי הנדל"ן השונים ובחינתם בהתאם לחומר הנלמד בקורס.
o מעבר על פרויקטים נבחרים בישראל.
o השקעות הגופים המוסדיים בנדל"ן בישראל ובחו"ל.

חומר חובה לקריאה:
Commercial Real Estate Analysis and Investments -Geltner, David M., Norman G. Miller, Jim Clayton, and Piet Eichholtz.

Real Estate Finance & Investments – Brueggeman William and Jeffrey Fisher

חומר לקריאה נוספת:
Real Estate Finance and Investments Risks and Opportunities - Peter Linneman

Real Estate Principles: A Value Approach - David C. Ling and Wayne R. Archer

מרכיבי הציון הסופי :
הגשת עבודה מסכמת / פרויקט גמר / מטלת סיכום / רפרט % 70
השתתפות פעילה / עבודת צוות % 15
מבחני אמצע % 15

מידע נוסף / הערות: